TOKİ 500 Bin Sosyal Konut Kiraya Verilebilir mi? Kiralama Yasağı, İstisnalar ve Tüm Detaylar

Türkiye’nin en kapsamlı sosyal konut hamlesi TOKİ 500 bin konut projesi hızla sürerken, birçok hak sahibi “Bu evi kiraya verebilir miyim?” sorusuna yanıt arıyor. Borcu devam eden, alt gelir grubu ve standart konutlarda kiralama şartlarını tek tek derledik.

TOKİ’nin sosyal konut projeleri, piyasa koşullarında ev sahibi olması zor olan dar gelirli vatandaşları, taksitli ve uzun vadeli modellerle konut sahibi yapmayı hedefliyor. Bu nedenle bu projelerdeki temel ilke, konutun yatırım aracı olarak değil, barınma ihtiyacını karşılayan bir yaşam alanı olarak kullanılması. Bu bakış açısı sebebiyle, özellikle sosyal nitelikli projelerde kiraya verme ve satış konusunda sıkı sınırlamalar bulunuyor.

TOKİ Konutlarında Genel Kural: Önce Oturma Zorunluluğu

TOKİ ile yapılan sözleşmelerde, sosyal konutun bir süre boyunca bizzat hak sahibi ve ailesi tarafından kullanılması esası benimseniyor.

Alt gelir grubu projelerinde borç kapanana kadar ikamet şartı aranıyor. Hak sahibinin, eşi ya da çocuklarının konutta fiilen oturmadığı tespit edildiğinde, sözleşmenin feshedilmesi ve konutun geri alınması gündeme gelebiliyor. Bu nedenle “Kurada çıktı, hemen kiraya vereyim” düşüncesi, sosyal konut projelerinde sözleşmeye açıkça aykırı kabul ediliyor.

Standart Konut Projelerinde Kiraya Verme Durumu

TOKİ’nin bazı projeleri ise sosyal statüden çok, gelir seviyesi nispeten daha yüksek kesime yönelik “standart konut” niteliğinde. Bu tip projelerde genel olarak kiralama serbest bırakılabiliyor. Ancak tüm projeler aynı kurallara tabi değil. Özellikle 3+1 gibi bazı konut tiplerinde, kiraya verme konusunda TOKİ’nin onay yetkisi saklı tutulabiliyor. Bu yüzden, her hak sahibinin kendi projesine ait sözleşmeyi ve idarenin duyurularını dikkatle incelemesi gerekiyor.

Borcu Devam Eden TOKİ Konutu Neden Kiraya Verilemiyor?

Taksitleri süren bir TOKİ konutu, hukuken tamamen hak sahibine geçmiş bir gayrimenkul gibi değerlendirilmiyor. Çoğu projede tapu üzerine “ipotek”, “satılamaz/kiralanamaz” şeklinde şerhler işleniyor. Bu şerhler kalkmadan konutun kiraya verilmesi ya da elden çıkarılması, sözleşmeye aykırı işlem olarak görülüyor. Aykırılığın tespiti halinde TOKİ, sözleşmeyi tek taraflı sonlandırma, konutu geri alma ve yapılan ödemeleri yasal kesintilerle iade etme yoluna gidebiliyor.

Kiraya Verme Yasağının İstisnai Olarak Esnetildiği Durumlar

Bazı özel durumlarda, hak sahibinin talebi ve TOKİ’nin onayıyla kiraya vermeye geçici olarak izin verilebiliyor. Örneğin:

Zorunlu görev yeri değişikliği ve tayin
Ciddi sağlık sorunları nedeniyle başka bir şehirde ikamet etme zorunluluğu
Gerekçeli ve belgeli başvuruya karşı TOKİ’nin özel izni

Bu istisnalar, genel yasağı tamamen kaldırmıyor; sadece belirli süre ve şartlar için geçerli oluyor. İdarenin yazılı onayı olmadan yapılan her kiralama, risk barındırıyor.

TOKİ Konutu Ne Zaman Serbestçe Kiraya Verilebilir?

Bir TOKİ konutunun, normal bir yatırım veya kira getirisi sağlayan gayrimenkul gibi değerlendirilebilmesi için iki temel şartın yerine gelmesi gerekiyor:

Tüm borcun kapatılması ve ödeme yükümlülüğünün bitmesi
Tapudaki kısıtlayıcı şerhlerin kaldırılması

Bu aşamadan sonra konut, hukuki açıdan serbest tasarrufa konu olabiliyor; yani hak sahibi isterse kiraya verebiliyor, isterse satabiliyor.

TOKİ’nin Doğrudan Kiraya Verdiği Sosyal Konut Modeli

TOKİ’nin, mülkiyeti kendisinde kalmak üzere doğrudan kiralama modeliyle sunduğu projeler de bulunuyor. Bu kapsamda özellikle İstanbul’da, piyasa ortalamasının altında bedellerle kiraya verilen sosyal konut örnekleri hayata geçiriliyor.

Bu evlerde hak sahipleri kiracı konumunda; kira süresi sınırlı, konutlar denetime açık ve alt kiralama kesin biçimde yasak. Böylece gerçekten ihtiyaç sahibi olanların bu imkândan yararlanması hedefleniyor.